Avtalsservitut – formkrav, inskrivning och regler enligt jordabalken

Ett avtalsservitut ger en fastighet rätt att använda en del av en annan fastighet, till exempel för en utfartsväg, en borrad brunn eller vatten- och avloppsledningar. Rättigheten knyts direkt till fastigheten och inte till personen som äger den, vilket innebär att servitutet fortsätter att gälla även om fastigheterna säljs eller byter ägare. För att en sådan överenskommelse ska få full juridisk verkan ställer Jordabalken (1970:994) upp tydliga formkrav som avtalet måste uppfylla.

I den här genomgången går vi igenom vad ett avtalsservitut innebär, vilka krav lagen ställer, varför inskrivning hos Lantmäteriet är avgörande och hur underhåll samt uppsägning fungerar i praktiken.

Vad är ett avtalsservitut och hur fungerar det?

Ett avtalsservitut uppstår genom en frivillig överenskommelse mellan ägarna till två fastigheter. Den fastighet som drar nytta av rättigheten benämns som den härskande fastigheten, medan den fastighet som upplåter marken eller anläggningen kallas för den tjänande fastigheten. Det kan handla om att köra över grannens tomt för att nå allmän väg, att ta vatten från en gemensam brunn eller att dra ledningar genom angränsande mark.

Till skillnad från ett officialservitut, som bildas genom ett myndighetsbeslut vid en lantmäteriförrättning hos Lantmäteriet, bygger ett avtalsservitut helt på ett privaträttsligt avtal mellan fastighetsägarna. Servitutsrätten följer automatiskt med fastigheten vid en framtida försäljning. Den nya köparen av den härskande fastigheten träder därmed direkt in i rättigheten utan att något nytt avtal behöver skrivas.

Formkrav för ett giltigt avtalsservitut

Enligt 14 kap. 5 § jordabalken är avtalsservitut ett formalavtal. Det innebär att vissa specifika lagstadgade krav måste vara uppfyllda för att handlingen ska ha verkan som servitut. Om formkraven inte uppfylls blir upplåtelsen ogiltig som servitut och riskerar att istället endast räknas som en personlig nyttjanderätt, vilket ger ett betydligt sämre juridiskt skydd vid ett eventuellt ägarbyte.

Följande moment måste alltid finnas med:

1. Skriftlighet: Avtalet måste upprättas i skriftlig form. Ett muntligt servitutsavtal saknar helt rättslig verkan enligt modern svensk rätt.
2. Angivande av fastigheterna: Både den härskande och den tjänande fastigheten måste specificeras tydligt i handlingen. För att undvika tveksamheter ska de officiella fastighetsbeteckningarna användas (exempelvis Storängen 2:4).
3. Ändamålet med servitutet: Det ska klart framgå vad servitutet avser och hur marken eller anläggningen får användas, till exempel rätt att anlägga och nyttja en tillfartsväg.
4. Underskrift: Upplåtelsehandlingen ska undertecknas av den tjänande fastighetens ägare. I praktiken ska samtliga lagfarna ägare till båda fastigheterna skriva under handlingen för att göra den komplett.
5. Stadigvarande betydelse och ändamålsenlighet: Enligt 14 kap. 1 § jordabalken får servitut endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och som främjar en ändamålsenlig markanvändning. Servitut får inte avse rätt till skogsavverkning eller bete (14 kap. 4 § jordabalken).

Bifoga gärna en tydlig karta eller situationsplan där det berörda området ritas ut. Även om en karta inte är ett formkrav enligt lagtexten underlättar det avsevärt vid registrering och minskar risken för framtida gränstvister.

Inskrivning hos Lantmäteriet ger sakrättsligt skydd

Ett avtalsservitut är civilrättsligt bindande mellan de ursprungliga avtalsparterna så snart handlingen är undertecknad. För att servitutet ska få ett starkt sakrättsligt skydd gentemot framtida köpare av den tjänande fastigheten bör avtalet dock skrivas in i fastighetsregistret.

Inskrivningen sker genom en ansökan till Fastighetsinskrivningen hos Lantmäteriet. När servitutet skrivs in blir det offentligt och synligt i fastighetsregistret samt på fastighetsbeviset. En ny ägare till den tjänande fastigheten kan därmed aldrig hävda god tro eller påstå sig ha varit ovetande om belastningen.

Om ett avtalsservitut inte skrivs in måste den säljande ägaren till den tjänande fastigheten göra ett uttryckligt förbehåll om servitutet i köpekontraktet vid en överlåtelse enligt 7 kap. 11 § jordabalken. Glöms detta förbehåll bort finns det en allvarlig risk att servitutet upphör att gälla gentemot den nya ägaren, och den härskande fastigheten kan förlora sin rättighet.

Underhållsansvar och kostnader

Lagen sätter gränser för vilka skyldigheter som kan läggas på den tjänande fastigheten. Enligt 14 kap. 1 § andra stycket jordabalken får ett servitut inte förenas med en skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet.

Ägaren till den härskande fastigheten är i sin tur skyldig att utöva sin rätt så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt (14 kap. 6 § jordabalken). Om den härskande fastigheten har en väg eller anläggning på marken måste denna hållas i ett sådant skick att skada eller olägenhet inte uppstår i onödan. Det är därför klokt att redan i avtalet detaljerat reglera vem som ansvarar för plogning, grusning, reparationer och hur löpande driftskostnader ska fördelas mellan parterna.

Kan ett avtalsservitut sägas upp?

Huvudregeln enligt svensk fastighetsrätt är att ett servitut gäller tills vidare utan något slutdatum. Det kan som regel inte sägas upp ensidigt av den ena parten bara för att förutsättningarna eller relationen mellan grannarna har förändrats.

Ett avtalsservitut kan dock upphöra eller hävas under vissa särskilda omständigheter:

• Gemensam överenskommelse: Parterna kan komma överens om att avsluta servitutet skriftligen och ansöka om dödning av inskrivningen hos Lantmäteriet.
• Väsentligt avtalsbrott: Om den härskande fastigheten överskrider sin rätt eller åsidosätter sina skyldigheter i väsentlig mån, och inte vidtar rättelse efter anmaning, har den tjänande fastigheten rätt att häva avtalet enligt 14 kap. 8 § jordabalken.
• Obetalt vederlag: Ska ersättning utgå för servitutet och denna inte betalas inom en månad efter förfallodagen kan servitutet hävas (14 kap. 9 § jordabalken).
• Fastighetsreglering: Genom en lantmäteriförrättning kan ett servitut ändras eller upphävas enligt fastighetsbildningslagen om det till exempel hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av marken eller om nyttan för den härskande fastigheten har upphört.